Le droit de l’Urbanisme et la surélévation

Le droit de l’urbanisme définit les formes et volumes qu’une construction va devoir respecter. Le droit de l’urbanisme définit également si et comment la réalisation de m² supplémentaires peut-être autorisée sur une parcelle. Le droit de l’urbanisme est donc clé dans un projet de surélévation. Il s’agit du premier point sur lequel il convient de se pencher. En particulier, nous nous intéresserons aux règles de gabarit (hauteurs, emprise des construction et espaces minimum à respecter entre les bâtiments) et les règles sur la densité (essentiellement le Coefficient d’Occupation des Sols – COS).surelevation et droit de l'urbanisme

Surélévation et règles de hauteur des bâtiments

Les règles de gabarit définissent le volume dans lequel une construction théorique peut s’inscrire sur une parcelle. Ces règles dépendent des prospects par rapports aux bâtiments voisins. Les règles d’urbanisme qui impactent le projet de surélévation sur sa hauteur sont en général la conjonction des règles liées à :

  • largeur de la rue : la hauteur possible d’un bâtiment est fonction de la largeur de la voie, plus la rue est large, plus la construction peut être élevée.
  • de la distance des bâtiments en vis-à-vis sur un même terrain : sur une même parcelle, des règles limitent la possibilité de construire des bâtiments les uns en face des autres. Ces règles dépendent en général des types de vues des façades respectives (vu principale, vue secondaire, jour de souffrance, …).
  • et distances aux limites séparatives : on ne construit pas systématiquement comme on veut à l’alignement d’une parcelle.
  • la profondeur de la parcelle : les règles d’urbanisme changent au delà d’une bande qui peut être celle des 15m (bande Z) ou des 20m (Bande E).

Il est parfois possible de déroger à ces règles pour surélever un bâtiment en configuration de dent creuse ou pour un motif architectural : par exemple pour surélever un bâtiment en configuration de dent creuse. Ce n’est pas systématique.

Surélévation et règles de densité des parcelles

Le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) est un élément clé pour estimer le potentiel de surélévation d’un bâtiment. Il définit le nombre de m² constructible sur une parcelle en fonction de sa surface. Ainsi, sur une parcelle de 100m², lorsque le PLU règlemente un COS de 3, il est possible de construire 300m². Les règles de calcul de ces m² sont assez complexes et mettent en œuvre la méthodologie de la Surface de Plancher. La loi ALUR supprime ce COS dans les PLU, mais il reste tout de fois applicable dans les communes réglementées par un POS.

Les autres points important du droit de l’urbanisme pour un projet de surélévation

D’autres éléments du droit de l’urbanisme peuvent compliquer l’obtention du droit de création de surfaces pour votre projet de surélévation :

  • L’obligation de création de local vélo et poussette,
  • L’obligation de création d’un local poubelle aux normes,
  • La création d’un ascenseur ou d’un escalier aux normes,
  • La création de places de stationnement,

Là encore, un régime dérogatoire a certaines de ces réglementations a été mis en place pour les projets créant des logements en surélévations.

Une réflexion au sujet de « Le droit de l’Urbanisme et la surélévation »

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *